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在世界范圍內(nèi)，很少有能讓房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定國(guó)家，但德國(guó)是“例外的”。過(guò)去十年德國(guó)房?jī)r(jià)每年下跌1%。在過(guò)去的金融危機(jī)中，德國(guó)的房?jī)r(jià)從未發(fā)生過(guò)巨變。為什么長(zhǎng)期的德國(guó)房?jī)r(jià)如此穩(wěn)定?我們有什么意義?

 

 

在世界“獨(dú)”的德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

 

德國(guó)的價(jià)格在世界上是獨(dú)一無(wú)二的，因?yàn)樗鼈兊拈L(zhǎng)期穩(wěn)定性。1)從絕對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)看：德國(guó)的名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格都較低，穩(wěn)定性較強(qiáng);2)從相對(duì)房?jī)r(jià)的角度來(lái)看：德國(guó)的市盈率和租金低于租金其他發(fā)達(dá)國(guó)家甚至德國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅都沒(méi)有上漲的速度那么快，房?jī)r(jià)對(duì)收入的影響正在逐步下降。3)從自住率來(lái)看，德國(guó)的租賃市場(chǎng)是歐洲最大，最成熟的市場(chǎng)，法律制度和配套措施較為完善。一半以上的居民選擇租房，從而減少了對(duì)住房的需求，降低了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

 

總體特點(diǎn)：價(jià)格合理，房?jī)r(jià)收入比低

 

從橫向看，在世界主要發(fā)達(dá)城市中，德國(guó)核心城市房?jī)r(jià)與房?jī)r(jià)的比例較低。從價(jià)格到收入的比例來(lái)看，慕尼黑，柏林不僅在歐洲處于低水平，在其他大陸處于低水平，倫敦，香港是其規(guī)模的三倍左右;從租金回報(bào)率來(lái)看，德國(guó)在世界發(fā)達(dá)城市居中;從租金比來(lái)看，德國(guó)的投資回收期約為二十年，美國(guó)遠(yuǎn)小于倫敦，巴黎，深圳，香港;從抵押貸款收入比來(lái)看，慕尼黑72.15，柏林51.92，倫敦的四分之一，巴黎的一半;從價(jià)格來(lái)看，德國(guó)柏林的平均價(jià)格僅為4578美元/平方米，遠(yuǎn)低于倫敦房?jī)r(jià)(28713美元/平方米)等發(fā)達(dá)城市。

 

縱向看，德國(guó)價(jià)格保持長(zhǎng)期穩(wěn)定。1)1970-1981年是上升期，累計(jì)增長(zhǎng)23%左右;2)1982-1996年下降約30%3)1997-2007年略有波動(dòng)，2008-2015年是增長(zhǎng)時(shí)期，總量增長(zhǎng)約10%。

 

很多發(fā)達(dá)國(guó)家跟與德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是不同的。世界主要發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了幾輪周期。特別是1998年以來(lái)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的集體繁榮。2008年次貸危機(jī)爆發(fā)后，全球QE和零利率，房?jī)r(jià)廣泛。